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Los riesgos detrás del ‘boom’ de la vivienda nueva

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Todos los actores de la cadena productiva del sector de la construcción de vivienda están inmersos en un escenario de escasez de insumos e incrementos desbordados de precios, especialmente del acero. Análisis de los riesgos sobre el desempeño de un sector llamado a impulsar la reactivación económica y social del país.

Por: Laura Orjuela
Líder de investigaciones económicas
Misiónpyme

Si bien desde el Gobierno, el gremio de los constructores y otros sectores están de plácemes con las buenas cifras del sector de vivienda, en la trastienda de la cadena de proveeduría se ‘eleva la temperatura’ por la escasez de algunas materias primas y el incremento exagerado de los precios de los insumos más críticos, como el acero.

Según el informe “Vivienda nueva en Colombia, Balance I - trimestre de 2021” de la Cámara Colombiana de Construcción, en el primer trimestre del 2021 se comercializaron 54.874 unidades de viviendas, de las cuales el 68 % correspondió a vivienda VIS (37.004) que tuvo un crecimiento del 14 % anual; el 32 % fueron no VIS (17.870 viviendas) con un crecimiento del 15 % anual. El gran motor de esta reactivación son los paquetes de subsidios que se otorgaron por un valor de hasta 30 salarios mínimos ($27.255.780) para la cuota inicial de la compra de VIS, y de 42 salarios mínimos ($38.158.092) para no VIS.

Entre marzo de 2020 y marzo de 2021, se lanzaron 194.481 nuevas viviendas, el 2,4 % más que el año anterior y de las cuales el 75 % es VIS (146.353 viviendas). En el primer trimestre del 2021 hubo un crecimiento anual del 24 % en las viviendas iniciadas con 38.140, de las cuales 7 de cada 10 fueron VIS (24.879) y 13.261 de vivienda no VIS, es decir 65 % más que hace un año. Así lo muestran las cifras de Camacol.

En el documento Conpes 4023 de Reactivación Económica aprobado hace poco también es protagonista el sector de la construcción. Con una inversión estimada en $ 135 billones para impulsar la economía, se determinó destinar el 7,2 % a la construcción de vivienda, incluyendo los costos del programa de Cobertura Condicionada a la Tasa de Interés para Vivienda Nueva (Frech no VIS) por un valor estimado de $3,9 billones.

El DNP señala que esta actividad es crucial para la generación de empleo y la reactivación de la demanda en distintos sectores de la producción y el comercio.

“Cabe señalar que el sector de la construcción abarca cerca del 50 % de la demanda de materiales de la industria nacional”, afirma el DNP y es allí precisamente donde se encuentra el principal talón de aquiles de este sector, que podría amenazar no solo con echar al traste con los planes de reactivación del Gobierno sino dejar a cientos de pequeñas firmas constructoras en una crisis financiera sin precedentes y a miles de familias sin la llave de su casa propia.

Cifras clave de la construcción de vivienda en Colombia
  • El 54 % de la oferta actual es vivienda de interés social*
  • 75 de cada 100 viviendas nuevas que se lanzan al mercado son VIS*
  • El número de renuncias sobre las ventas volvió a valores pre-pandemia, 9%*
  • 1.235 proyectos se encuentran en preventa**
  • 1.447 proyectos de encuentran en construcción**
  • 769 proyectos se encuentran terminados**
  • El 39,1 % de los hogares vive en arriendo. Es decir, aún hay un potencial de demanda enorme para el sector construcción.*

*Datos tomados del informe: Vivienda nueva en Colombia, Balance I - trimestre de 2021 de Camacol
 **Datos tomados del informe: Situación inmobiliaria Colombia 2021, 8 de abril de  Research BBVA

Constructores ‘se pelean’ los insumos

Durante todo el 2020, los costos de la construcción de la vivienda crecieron mucho más que los precios de venta. Según el Dane, los costos de la construcción de vivienda aumentaron el 4,38 % anual (dic 2019 - dic 2020) en tanto que los precios de la vivienda nueva aumentaron sólo el 2,95 % anual (IV trimestre 2019 - IV trimestre 2020). 

Los analistas aseguran que, hasta ahora, el menor crecimiento de los costos de la mano de obra (+2,5% anual y 28% de ponderación sobre costos totales) y de maquinaria y equipo (+0,6% anual y 5,4% de ponderación) en costos totales han compensado el incremento de los costos de hierros y aceros.

Cabe señalar que durante el primer trimestre del 2021 el panorama no mejoró pues los costos de la construcción de vivienda tuvieron un crecimiento anual del 4,93 % (marzo 2021), jalonado principalmente por el aumento anual de los costos de los materiales como hierros y aceros (25,4 %), alambres (21,82 %), mallas (15,97 %) y las tuberías sanitarias (11,5 %).

Felipe Ramos, arquitecto y fundador de la firma R+B Diseño Experimental, dedicada a la construcción de oficinas y vivienda, es uno de los empresarios del sector consultados que se queja de que el precio del acero subió 9 veces en menos de un año.

“Somos una constructora mediana y no tenemos la capacidad de comprar 400 toneladas de hierro y acero como sí lo pudieron hacer otras constructoras. En ese momento hubo un desborde de compra de materia prima por las grandes constructoras y las medianas y pequeñas quedamos sin materia prima. Y aquí hubo dos efectos: uno, la escasez y el segundo era la sobreventa, es decir que quienes habían comprado materia prima la estaban vendiendo a dos o tres veces el precio”, afirma Felipe Ramos.

¿Qué está generando el incremento en los principales insumos del sector? ¿Hay acaparamiento de las materias primas por parte de algunos actores del mercado? ¿Qué riesgos se ciernen sobre el sector de mantenerse esta curva creciente de costo de insumos y escasez de los mismos? 

Misiónpyme se dio a la tarea de investigar con constructores, analistas y expertos del sector quienes reconocieron la compleja situación que enfrentan por este motivo, y advirtieron sobre el impacto que tendría en la supervivencia de pequeñas firmas constructoras, inicialmente, pero también sobre los consumidores y, en general, sobre los planes de reactivación a mediano plazo. 

¿Por qué se encarece el acero? Las condiciones internacionales

La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), el equipo de investigaciones económicas del BBVA y expertos del sector aseguran que el alza del precio se debe al aumento de la demanda de China por su plan de reactivación económica, que lo llevó a aumentar sus importaciones en 150 % durante el 2020.

A esto se sumó el cierre temporal en el segundo trimestre del 2020 de las acerías en el mundo, incluido Colombia, y la decisión antes de la pandemia por parte de China de disminuir el exceso de producción de acero. En ese contexto, no se contaba con capacidad suficiente para responder a la reactivación de la demanda mundial presentada a partir del tercer trimestre del 2020.

Lo preocupante es que en 2021 la situación no aflojará, pues según la Asociación Mundial de acero (Worldsteel) la demanda mundial de acero crecerá un 5,8 % en 2021 para llegar a 1,87 miles de millones de toneladas, después de haber disminuido un 0,2 % en 2020. 

En las economías en desarrollo la demanda repuntará relativamente rápido en 2021 y 2022, con un crecimiento del 10,2 % y 5,2 % respectivamente.  Además, se anticipa  la recuperación del sector  automotor impulsada por un mayor uso del transporte personal para prevenir riesgos de contagio y por los mayores niveles de ahorro que han realizado los hogares de mayores ingresos durante las cuarentenas.

A esto se suma el anuncio de China de emplear más chatarra para producir acero y contribuir a un menor impacto ambiental. Sin duda alguna, esto presionará el precio de la chatarra y en el caso de países como Colombia, dependiente de la producción de acero a partir de chatarra, se aumenta el riesgo de escasez de este insumo, como ya lo han alertado voceros del gremio.

Según María Juliana Ospina, directora del Comité Colombiano de Productores de Acero de la ANDI, en menos de un año el precio de la tonelada de acero subió el 104 % en el mercado interno colombiano. “Mientras en mayo de 2020 se pagaban $ 693.000 por tonelada de chatarra, a febrero de 2021, se estaba pagando $1.112.000 por tonelada”, afirma la vocera del gremio industrial.

En Colombia, cinco empresas representan el 100% de la producción nacional: Acerías Paz del Río, Gerdau Diaco, Sidenal, Sidoc y Ternium. Según la directiva, en 2020 se proyectaba realizar inversiones por US$620 millones para impulsar un crecimiento de 26% en la capacidad instalada del país. 

Producción de acero en Colombia

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No hay insumos pa’tanta gente

Pero no solo el acero plantea problemas de abastecimiento en Colombia. También el cemento, las tuberías sanitarias, los alambres y cables, entre otros insumos del sector de construcción empezaron escasear en el mercado colombiano, sobre todo en las ciudades intermedias y pequeñas. 

Como resultado, las constructoras han tenido que anticiparse a eventuales incrementos en precios aumentando sus inventarios, para evitar faltantes durante el desarrollo de los proyectos y han elevado los costos de almacenamiento y transporte previstos en los presupuestos. Así las cosas, la liquidez de las empresas del sector se ha visto comprometida porque incluso los proveedores exigen el pago anticipado de los pedidos realizados, cuando usualmente se pagaba a 15 días.

En el caso de las constructoras pequeñas, los cronogramas de ejecución han tenido retrasos de hasta un año, pues se sumaron las semanas de cierre que tuvo el sector a comienzos de la cuarentena en 2020. Cada uno de estos eventos ha generado incremento en los costos de los proyectos, con el agravante que no se pueden ya elevar los precios de los inmuebles comprometidos en la fase de preventa por lo que las empresas constructoras son las que han asumido estos sobrecostos disminuyendo su rentabilidad neta esperada.

Así lo reconoce Felipe Ramos, de R+B Diseño Experimental, quien señala que las constructoras pequeñas que desarrollan uno o dos proyectos no representan grandes volúmenes y han perdido poder de negociación frente a los proveedores, pues “ni siquiera pagando por anticipado logramos que nos despachen los insumos porque le dan prioridad a la constructora que compra mayor volumen”.

Esta empresa desarrolla el proyecto Quimbaya, en Armenia, un complejo de vivienda sostenible que es pionero en esta materia en el país. “Ahora necesitamos más liquidez y estamos asumiendo costos extra para cumplir cronogramas porque si nos extendemos más igual generamos más costos al proyecto. El objetivo, por lo menos, es no generar pérdida”, señala el arquitecto.

Otro constructor bogotano, que desarrolla un proyecto boutique de 12 apartamentos en el norte de la capital, señala que ante la escasez existe el riesgo que los constructores busquen aceros de dudosa procedencia y que no están contramarcados, lo que puede generar riesgos estructurales más adelante.

Las perspectivas 

Teniendo en cuenta el panorama, no hay margen para que se tomen medidas que disminuyan el impacto sobre las constructoras nacionales, dado que los factores de oferta y demanda a nivel internacional mantendrán esta tendencia a la alza por lo menos durante este año. Según las proyecciones de Camacol, los problemas de abastecimiento se regularán en aproximadamente 6 meses, pero los precios de los materiales se demorarán más en bajar y ajustarse a la media histórica. 

Jorge Iván Mejía, Gerente general de Arme (manufacturarera de aceros planos ubicada en Caldas y con centros de distribución en Medellín y Bogotá), espera que los precios se normalicen hacia comienzos o mediados del 2022, cuando el pico de la demanda de vivienda y de electrodomésticos se aplane, y se dinamice la demanda de servicios como turismo y entretenimiento.

Para completar el menú, el proyecto del metro de Bogotá plantea mayores presiones sobre la proveeduría de insumos para el sector de la construcción. Así lo reconoció el vicepresidente de Desarrollo Sectorial de Camacol, Edwin Chiviri, durante una rueda de prensa del gremio en la que señaló que la principal competencia por insumos son las obras de infraestructura.

En este sentido, la Cámara Colombiana de Acero reveló que en la primera fase del Metro se van a requerir al menos 10 mil toneladas de acero. Cabe recordar que en octubre del 2020 se firmó la primera acta de inicio del proyecto. A esto se suman las necesidades de acero y concreto de los aeropuertos en el país, entre los cuales se destacan las 4 mil toneladas que demandarán las obras de los terminales aeroportuarios en Leticia, Pasto, Cartagena y el Aerocafé. A estos se suman la lista de 13 proyectos de infraestructura 4G, que para agosto del 2020 presentaban un avance del 42%, y los 15 proyectados en la primera fase de 5G, que se encuentran en etapa de estructuración en la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI).

A esto se suman las previsiones de que la demanda de China se mantendrá al alza, por lo menos hasta el año 2023, para desplegar sus inversiones en infraestructura y con una política agresiva de importaciones desde diversos países.

Frente a esta perspectiva de la demanda, el Comité Colombiano de Productores de Acero de la ANDI afirma que Colombia cuenta con una industria nacional de acero consolidada y ha hecho muchas inversiones para apalancar el crecimiento de la demanda interna. En febrero del 2021, se inauguró la nueva planta de Ternium, que tiene capacidad para producir 500.000 toneladas de acero, un tercio del acero que se consume en Colombia, y una producción que sustituye el 100 % de las importaciones de acero.

Sin embargo, es necesario ejercer control de las exportaciones de chatarra, para evitar que el aumento del precio internacional incentive a la industria nacional exportar la chatarra en lugar de abastecer el mercado interno de acero.

Riesgos de esta ‘tormenta’ perfecta

Los actores más afectados con la situación hasta el momento, sin duda, son las constructoras pequeñas y medianas pues han perdido poder de negociación en el mercado, y tampoco tienen la capacidad financiera ni logística para abastecerse de materiales para los siguientes 6 meses. Al extenderse los cronogramas de obras, sumando las cuarentenas periódicas en las diferentes ciudades, también se generan demoras y sobrecostos.

Para cubrir un poco ese desfase entre lo proyectado y lo ejecutado, algunas firmas constructoras están recurriendo a prácticas similares al crowdfunding en las que invitan a pequeños inversionistas privados para que apalanquen su operación, a cambio de rentabilidades que rondan el 12% y el 14% anual. 

Sin embargo, en este momento es complejo asegurar una rentabilidad de este nivel dadas las apretadas condiciones operativas del sector por lo que podrían incurrir en incumplimientos con los inversionistas y parálisis de las obras, especialmente en ciudades intermedias en donde es aún más difícil conseguir los materiales de construcción.

La fuerte dinámica del sector se refleja en las cifras de Superfinanciera en materia de cartera con el sector constructor: $14,4 billones al cierre del 2021, con un crecimiento nominal de 13 % desde agosto del 2019 cuando se encontraba en $12,7 billones.

El segundo afectado sería el colombiano que busca una vivienda nueva pues la presión de los costos necesariamente se traducirá en precios más altos de los nuevos proyectos en el segundo semestre del año, del mismo modo que quienes ya aseguraron el precio pueden estar en riesgo de no recibir su vivienda en el tiempo estimado dados los retrasos en la ejecución de las obras.

En tercer lugar, está el Gobierno, que ha cifrado sus esperanzas de reactivación en el sector de vivienda pues al encarecerse el precio podría darse un efecto rebote en la demanda de vivienda, especialmente de la No VIS, a la vuelta de pocos meses.

Finalmente, el gremio de la construcción también podría ser impactado si se genera un efecto dominó entre pequeñas y medianas constructoras, pues aunque la mayoría de ellas no son afiliadas una crisis sí afectaría la credibilidad  de todo el sector, minando la confianza de los potenciales compradores.

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